2. 재산세 과세표준과 세액의 계산
가. 재산세 과세표준 (지방법 §110)
주택 재산세의 과세표준은 시가표준액과 공정시장가액비율을 곱하여 계산한다.
당해 주택의 시가표준액은 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 매년 4월 30일에 공시되는 가액이며, 단독주택은 개별주택가격이, 공동주택은 공동주택가격이 공시된다. 공시된 가액이 없는 경우에는 지방자치단체장이 산정한 가액을 활용한다.
공정시장가액비율은 지방세법이 정하는 범위 내에서 탄력적으로 적용되는 비율로서, 현재 주택 재산세의 공정시장가액비율은 60%이다.
◆ 주택 재산세 과세표준 = 주택 시가표준액<sup>1)</sup> × 공정시장가액비율(60%)<sup>2)</sup>
- 주택 시가표준액 : 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시된 가액
- 현행 주택 재산세 공정시장가액비율 : 100분의 60
Q&A
주택가격이 공시되지 않은 주택에 대해서는 재산세를 어떻게 산정하나요?
개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 지방자치단체의 장이 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 지역별·단지별·면적별·층별 특성 및 거래가격 등을 고려하여 산정한 가액으로 적용합니다.
나. 재산세 세율 (지방법 §111, §111의2)
(1) 주택의 재산세 세율
주택에 대한 재산세 세율은 4단계 누진세율(0.1%~0.4%)을 적용한다. 한편, 2021년 1세대 1주택자에 대한 세율 특례를 신설하였다. 1세대 1주택자가 보유한 공시가격 9억 이하 주택을 대상으로 하며, 적용세율은 현행 과세표준 구간별 재산세 표준세율을 0.05%p 인하하였다. 이 특례는 2021년부터 2023년까지 3년간 한시적으로 운영된다.
| 과표 | 표준 세율 (공시 9억 초과 · 다주택자 · 법인) | 특례 세율 (공시 9억 이하 1주택자) |
|---|---|---|
| 0.6억 이하 (공시 1억) | 0.1% | 0.05% |
| 0.6 | 6.0만원 + 0.6억 초과분의 0.15% | 3.0만원 + 0.6억 초과분의 0.1% |
| 1.5 | 19.5만원 + 1.5억 초과분의 0.25% | 12.0만원 + 1.5억 초과분의 0.2% |
| 3 | 57.0만원 + 3.0억 초과분의 0.4% | 42.0만원 + 3.0억 초과분의 0.35% |
| 5.4억 초과 (공시 9억) | 57.0만원 + 3.0억 초과분의 0.4% | - |
〈 특례세율 적용에 따른 재산세 계산 사례 〉
| 구분 | 사례 1 | 사례 2 |
|---|---|---|
| 공시가격 | 405,680,000 | 166,303,000 |
| 과세표준(공시가격 × 60%) | 243,408,000 | 99,781,800 |
| 산출세액 – 표준세율 | 428,520 | 119,670 |
| 산출세액 – 특례세율 | 306,810 | 69,780 |
| 세부담 감소액 | △121,710 | △49,890 |
※ 세부담상한 적용을 생략한 산출세액 기준이며, 재산세도시지역분, 소방분 지역자원시설세, 지방교육세를 제외한 본세 기준임
〈 1세대 범위 및 주택 수 산정 제외 주택 요약 〉
□ 1세대의 범위
○ 세대별 주민등록표에 함께 기재되어 있는 가족(동거인 제외)
| 1세대 포함 | 1세대에서 제외 |
|---|---|
| ■ 배우자 ■ 미혼인 만 19세 미만 자녀 ■ 부모(주택 소유자가 미혼이고 만 19세 미만인 경우) | ■ 동거봉양 목적 합가한 경우 ※ 부모 : 만 65세 이상(한 명만 충족해도 가능) ■ 취학 또는 근무상의 형편 등으로 세대 전원이 90일 이상 출국하는 경우 |
□ 1주택 판단 시 주택수 산정에서 제외하는 주택
| 유형 | 적용대상 |
|---|---|
| 사원용 주택 | ■ 대상 : 사용자 소유로 종업원*에게 무상이나 저가로 제공하는 주택 * 친족관계자(「지방세기본법 시행령」 §2①) 제외 ■ 가격 : 시가표준액 3억원 이하 ■ 면적 : 「주택법」 §2제6호의 국민주택규모 이하 |
| 기숙사 | ■ 건축법(「건축법 시행령」 별표1 제2호라목)에서 정하는 기숙사 |
| 미분양 주택 | ■ 대상 : 「건축법」상 허가(제11조)를 받거나 「주택법」상 사업계획승인(제15조)을 받은 자가 건축하여 소유한 주택 ※ 타인이 거주한 기간이 1년 이상인 주택은 제외 ■ 적용기간 : 최초 납세의무 성립일부터 5년 이내 |
| 가정어린이집 | ■ 세대원이 「영유아보육법」에 따른 인가(제13조)를 받고 「소득세법」에 따른 고유번호(제168조제5항)를 부여받은 후 「영유아보육법」 제10조제5호에 따라 가정어린이집으로 운영하는 경우(국공립어린이집 포함) |
| 대물변제 주택 | ■ 대상 : 주택 시공자*가 공사대금으로 받은 미분양 주택 * 「주택법」 §33②, 「건축법」 §2제16호 ※ 타인이 거주한 기간이 1년 이상인 주택은 제외 ■ 적용기간 : 최초 납세의무 성립일부터 5년 이내 |
| 문화재 주택 | ■ 「문화재보호법」 제2조제3항에 따른 지정문화재 또는 제4항에 따른 등록문화재에 해당하는 주택 |
| 노인복지주택(임대형) | ■ 노인복지주택(「노인복지법」 제32조제1항제3호)으로서 노인복지주택 설치자가 소유하는 경우 |
| 상속 주택 | ■ 적용기간 : 상속개시일부터 5년 이내 |
| 혼인전 소유 주택 | ■ 적용기간 : 혼인일로부터 5년 이내 |
Q&A
1세대 1주택 특례세율을 적용받기 위해 주택수 제외 신청은 어떻게 하나요?
1세대가 둘 이상의 주택을 소유하고 있음에도 불구하고 특례세율을 적용받기 위해서는, 그 세대원 중 1인이 주택 수 산정 제외 신청서와 그 사실을 알 수 있는 증거자료를 갖추어 주택 수 산정에서 제외되는 주택의 소재지 지방자치단체의 장에게 과세기준일(6.1.)로부터 15일 이내에 신고하면 됩니다.
(2) 별장의 재산세 세율
별장은 다른 주택과 다르게 4% 단일세율을 적용한다. 별장은 주거용 건축물로서 늘 주거용으로 사용하지 아니하고 휴양·피서·놀이 등의 용도로 사용하는 건축물과 그 부속토지(읍 또는 면 지역의 농어촌 주택과 그 부속토지는 제외)를 말한다.
(3) 탄력세율
지방자치단체의 장은 조례가 정하는 바에 따라 세율을 조정할 필요가 있다고 인정하는 경우 표준세율의 100분의 50 범위에서 가산 또는 감산할 수 있다. 다만, 가감 조정한 세율은 당해 연도에 한하여 적용한다.
다. 재산세 계산방법
주택 재산세는 시가표준액과 공정시장가액비율을 곱한 '과세표준'에 다시 세율을 곱하여 세액을 산출한다.
과세표준(시가표준액 × 공정시장가액비율) × 세율 = 산출세액 → 세부담상한 적용 → 결정세액
산출된 재산세액이 전년도 재산세액 대비 일정비율을 초과하는 경우 그 초과하는 금액은 없는 것으로 하는 세부담상한을 적용한다. 세부담상한제도는 공시가격이 상승하여 재산세 산출세액이 급증한 경우에도, 직전연도 납부한 세액의 일정비율(세부담상한비율)을 초과하여 과세하지 아니함으로써 세부담 급증에서 오는 부담을 완화하기 위한 제도이다. 아래의 산출세액과 세부담상한 적용세액을 비교하여 적은 세액이 최종 납부할 세액이 된다.
Q&A
주택을 2인 이상 공동소유하면 재산세 관련 혜택이 있나요?
주택 재산세는 개별 또는 공동주택가격을 기준으로 과세표준을 계산하여 세액을 산출한 후 공동소유인의 지분별로 안분하기 때문에, 단독소유일 때와 세액은 동일합니다.
직전연도 대비 주택 공시가격이 하락한 경우에도 재산세가 인상될 수 있나요?
인상될 수 있습니다. 재산세는 '세부담상한제'에 따라, 공시가격을 기준으로 계산된 산출세액이 직전연도에 납부한 세액에 세부담상한비율을 적용한 세액보다 여전히 큰 경우라면 세부담상한비율을 적용한 세액이 과세되기 때문입니다.
출처 : 국세청 '22년 「주택과 세금」 개정판