양도소득세에서 1세대 1주택 비과세만큼 자주 묻고, 또 자주 놓치는 항목도 드뭅니다. 특히 조정대상지역 규제와 보유기간 재기산 규정이 잇달아 도입되면서 "언제까지 종전주택을 팔아야 하는지", "언제까지 이사·전입해야 하는지", "보유기간은 어느 날부터 세는지"가 사례마다 달라졌습니다. 실무에서 자주 마주치는 네 가지 상황을 질의응답 형태로 정리했습니다.
1. 조정대상지역 내 일시적 2주택자의 종전주택 양도기한은?
사례
서울에 1주택(A)을 보유하고 있는 김국세씨는 이사를 위하여 18.7월 서울 소재 아파트(B) 분양계약을 체결하고, 20.9월 잔금청산 및 이사전입하고 종전주택(A)를 22.3월에 양도할 예정입니다.
| 시점 | 내용 |
|---|---|
| '12.8. | A주택 취득 |
| '18.7. | B주택 분양계약 |
| '20.9. | B주택 취득 |
| '22.3. | A주택 양도예정 |
Q.
조정대상지역 내에서 양도소득세 비과세를 받기 위해서는 종전주택(A)을 신규주택(B) 취득일로부터 1년 이내에 양도해야 한다고 하던데, 이 경우는 1년 경과 후 양도하여 비과세 혜택을 받지 못하는지요?
A.
19.12.17 이후에 조정대상지역 내에서 신규주택을 취득한 경우에는 1년 이내에 종전주택을 양도하고, 신규주택으로 이사·전입신고하는 경우에 1세대 1주택 비과세를 적용합니다.
다만, 위의 사례와 같이 18.9.13 이전에 신규주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙에 의해 확인되는 경우에는, 신규주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 종전주택을 양도하면 1세대 1주택 비과세 대상입니다.
2. 신규주택에 세입자가 있는 경우 일시적 2주택 비과세를 받기 위한 신규주택 이사전입기한은?
사례
서울에 1주택(A)을 보유하고 있는 이친절씨는 20.2월 서울 소재 신규주택(B)을 취득한 후 20.6월 종전주택(A)을 양도하였습니다. 신규주택(B) 취득일 현재 임차인이 거주하고 있으며, 그 임차인의 임대차계약 종료일은 21.9.25일입니다.
| 시점 | 내용 | 구분 |
|---|---|---|
| '16.10. | A주택 취득 | |
| '20.2. | B주택 취득 | |
| '20.6. | A주택 양도 | |
| '21.8. | 전입 | ① |
| '21.9.25. | B주택 임대차계약 종료일 | |
| '21.10. | 전입 | ② |
Q.
19.12.17 이후 조정대상지역 내에서 양도소득세 비과세를 받기 위해서는 신규주택(B)의 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사전입 신고해야 한다고 하던데, 신규주택(B) 취득일 현재 임차인이 거주하고 있고 남은 임대차계약기간이 1년 이상인 경우 어떻게 해야 일시적 2주택 비과세를 받을 수 있나요?
A.
신규주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 것이 확인되고, 기존 임대차기간 종료일이 신규주택 취득일로부터 1년 후인 경우에는
- 최대 2년을 한도로 임대차계약 종료일까지 이사전입하면 일시적 2주택 비과세가 가능합니다. (위 ①의 경우)
- 따라서, 임대차계약 종료일보다 늦게 이사전입하면 일시적 2주택 비과세를 받을 수 없으니 주의하셔야 합니다. (위 ②의 경우)
3. 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도한 후, 21.1.1 현재 1주택인 상태에서 그 주택을 양도하는 경우 보유기간 기산일은?
사례
2주택(A, B)을 보유한 이민국씨는 20.7월 1주택(B)을 양도한 후, 21.1.1 현재 1주택(A)인 상태에서 A주택을 양도하였습니다.
| 시점 | 내용 |
|---|---|
| '17.6. | A주택 취득 |
| '20.6. | B주택 취득 |
| '20.7. | B주택 양도 |
| '21.1.1. | 개정규정 시행 |
| '21.9. | A주택 양도 |
Q.
2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분한 경우에는 처분 후 1주택을 보유하게 된 날로부터 보유기간을 재기산한다고 하던데, 위의 경우 A주택 양도시 비과세 적용이 가능한가요?
A.
보유기간 재기산 규정의 적용시기는 21.1.1 이후 양도분부터 적용하도록 규정되어 있어, 20년 말까지 다주택 상태를 해소하고 21.1.1 현재 1주택자가 된 경우에는 보유기간 재기산 규정이 적용되지 않습니다.
따라서 A주택 양도시 보유기간 기산일은 당초 취득일이므로 1세대 1주택 비과세 적용이 가능합니다.
4. 3주택자가 1주택을 양도한 후 일시적 2주택 요건을 충족한 경우 종전주택 양도시 보유기간 기산일은?
사례
21.1.1 현재 2주택(A, B)을 보유하고 있는 최부자씨는 21.2.1 C주택을 추가 취득하여 A, B, C 3주택자가 되고, 한달 뒤인 21.3.1 A주택을 양도하여 남은 2주택(B, C)이 일시적 2주택인 상태에서 21.4.1 먼저 취득한 주택(B)을 양도하였습니다.
| 시점 | 내용 | 구분 |
|---|---|---|
| '10.4.1. | A주택 취득 | |
| '15.4.1. | B주택 취득 | |
| '21.1.1. | 개정규정 시행 | |
| '21.2.1. | C주택 취득 | |
| '21.3.1. | A주택 양도 | 과세 |
| '21.4.1. | B주택 양도 | 일시적 2주택 |
Q.
21.1.1부터 1세대 1주택 비과세를 받으려면 다주택이었던 기간을 제외하고 최종 1주택이 된 날부터 다시 2년 이상 보유해야 한다고 하던데, 이 경우는 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있나요?
A.
21.1.1 현재 또는 21.1.1 이후 다주택자가 1주택을 양도하여 남은 주택이 일시적 2주택이 된 경우에는, 일시적 2주택 중 먼저 취득한 주택의 보유기간은 일시적 2주택이 된 날부터 새로 기산하는 것입니다.
따라서, B주택은 A주택 양도일로부터 2년 이상 보유하지 못하고 양도한 경우에 해당하여 1세대 1주택 비과세 대상에 해당하지 않습니다.