세금상식 – 전세사기 피해대책과 세금

2023년 5월호p.15

#전세사기#당해세#국세우선권#임차보증금#법정기일#미납국세 열람제도#우선변제#주택임대차보호법

최근 전세사기 피해자가 속출하는 가운데, 해당 주택이 경매나 공매 등으로 처분되는 경우 그 처분금액에 대한 변제의 우선순위가 문제가 될 수 있습니다. 이와 관련하여 국세기본법에서는 국세우선순위에 대해 다음과 같이 규정하고 있습니다.

국세우선권이란?

국세우선권이란 국세를 체납한 납세자의 재산이 경매나 공매 등으로 매각되고 그 매각대금으로 일반채권을 변제하는 경우, 국세가 다른 일반채권보다 우선적으로 변제받을 수 있는 권리입니다.

다만, 국세의 우선권을 무조건 인정하게 된다면 체납내역 등을 알지 못한 일반채권자들에게 피해를 줄 수 있으므로, 다음과 같은 예외를 두어 그 순서를 정하고 있습니다.

순위	채권종류	비고
1	체납처분비, 공익비용	자산을 압류, 매각 하면서 절차에 소요된 비용
2	소액임차보증금	주택임대차보호법 또는 상가건물임대차보호법이 적용되는 임대차관계에 있는 주택 또는 건물
3	최종 3개월 임금채권	근로자가 일정한 노무를 제공함으로써 사용자에게 임금의 지급을 청구할 수 있는 권리
4	피담보채권(저당권 등) / 그 밖의 임금채권 / 국세, 가산금	국세 법정기일과 담보설정일에 따라 상이함 · 국세 법정기일이 늦은 경우: 피담보채권 → 임금채권 → 국세, 가산금 · 국세 법정기일이 빠른 경우: 국세, 가산금 → 피담보채권 → 임금채권
5	공과금 및 일반채권	기타 언급되지 않은 공과금 및 채권

법정기일은 국세의 결정방식에 따라 다음과 같이 결정됩니다.

당해세란 부동산의 경우 그 부동산 자체에 부과되는 세금을 의미합니다. 예를 들어 부동산을 상속 및 증여 받은 경우 그 부동산에 부과된 상속세나 증여세가 당해세에 해당됩니다. 또한 부동산 자체에 부과되는 종합부동산세도 당해세에 해당됩니다.

이러한 당해세는 법정기일과 상관없이 선순위 피담보채권 등보다 먼저 변제되어 당해세 우선의 원칙이 적용되어 왔습니다. 다만 최근 불거지고 있는 전세사기 피해와 관련하여 임차인을 보호하고자 당해세 우선의 원칙을 개정하게 되었습니다.

개정 전	개정 후
<신설>	당해세 적용 예외 확정일자보다 법정기일이 늦은 당해세 배분 한도만큼은 주택임차보증금이 우선 변제* * 우선변제만 양보하는 것이며, 임대인의 세금 체납액 소멸은 아님

전세사기 피해대책의 일환으로 정부는 당해세 우선원칙을 개정하게 되었습니다. 당해세보다 이전에 설정된 주택임차보증금에 대해서는 당해세보다 주택임차보증금을 먼저 변제하는 것으로, 이를 도식화하면 다음과 같습니다.

변제순서 (왼쪽에서 오른쪽 순)

구분	1순위	2순위	3순위	4순위
현행	법정기일이 늦은 당해세(무조건 1순위)	주택 이외 임차보증금, 저당권 등	주택임차 보증금	–
개정	주택임차 보증금	주택 이외 임차보증금, 저당권 등	주택임차 보증금 잔액	법정기일이 늦은 당해세

미납국세 열람제도란 임대인의 미납 국세가 얼마나 있는지 확인하여 임차보증금을 보호받을 수 있는지를 미리 판단하는 방법입니다. 임차인은 다음의 범위에 대한 임대인의 미납 국세 등의 열람을 신청할 수 있습니다.

기존에는 미납국세를 열람하기 위해서 임대인의 동의를 얻어야 하였으나, 이 역시 전세권자를 보호하기 위하여 임대차계약 체결 후에는 임대인의 동의 없이도 이를 열람할 수 있도록 개정하였습니다.

출처 : 국세청 홈택스

본 글은 헬로인사가 발행한 Payroll 매거진 2023년 5월호 15쪽에 수록된 기사를 웹 문서로 재구성한 것입니다.