양도소득세에 대한 관심이 크게 증가하고, 부동산 대책에 따른 세법 개정 등으로 질의가 급증함에 따라 국세청에서는 국민들이 쉽게 이해할 수 있는 **'사례로 풀어보는 양도소득세 월간 질의 TOP 10'**을 매달 발표하고 있습니다. 이번 호에서는 '1세대 1주택 비과세' 관련 내용을 소개해 드리겠습니다.
조정대상지역 내 일시적 2주택자의 종전주택 양도기한은? (3년, 2년, 1년)
서울에 1주택(A)을 보유하고 있는 김국세 씨는 이사를 위하여 2018년 7월 서울 소재 아파트(B) 분양 계약을 체결하고, 2020년 9월 잔금청산 및 이사·전입했습니다. 김국세 씨는 종전주택(A)을 2022년 3월 양도할 예정입니다.
[사례 흐름]
| 시기 | 내용 |
|---|---|
| 2012. 8. | A주택 취득 |
| 2018. 7. | B주택 분양계약 |
| 2020. 9. | B주택 취득 |
| 2022. 3. | A주택 양도예정 |
Q. 조정대상지역 내에서 양도소득세 비과세를 받기 위해서는 종전주택(A)을 신규주택(B) 취득일로부터 1년 이내에 양도해야 한다고 하던데, 김국세 씨의 경우는 1년 경과 후 양도하여 비과세 혜택을 받지 못하나요?
A. 2019년 12월 17일 이후에 조정대상지역 내에서 신규주택을 취득한 경우 1년 이내에 종전주택을 양도하고, 신규주택으로 이사·전입 신고하는 경우에는 1세대 1주택 비과세를 적용합니다. 다만, 김국세 씨 사례와 같이 2018년 9월 13일 이전에 신규주택을 취득하기 위하여 매매 계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙에 의해 확인된 경우, 신규주택을 취득한 날(2020년 9월 잔금청산일)로부터 2년 이내에 종전주택을 양도할 시 1세대 1주택 비과세 대상이 됩니다.
신규주택에 세입자가 있는 경우 일시적 2주택 비과세를 받기 위한 신규주택 이사·전입 기한은?
서울에 1주택(A)을 보유하고 있는 이친절 씨는 2020년 2월 서울 소재 신규주택(B)을 취득한 후 2020년 6월 종전주택(A)을 양도했습니다. 신규주택(B) 취득일 현재 임차인이 거주하고 있으며, 그 임차인의 임대차계약 종료일은 2021년 9월 25일입니다.
[사례 흐름]
| 시기 | 내용 |
|---|---|
| 2016. 10. | A주택 취득 |
| 2020. 2. | B주택 취득 |
| 2020. 6. | A주택 양도 |
| 2021. 8. | 전입 ① |
| 2021. 9. 25. | B주택 임대차계약 종료일 |
| 2021. 10. | 전입 ② |
Q. 2019년 12월 17일 이후 조정대상지역 내에서 양도소득세 비과세를 받기 위해서는 신규주택(B)의 취득일로부터 1년 이내 그 주택으로 세대전원이 이사·전입 신고해야 한다고 하는데, 신규주택(B) 취득일 현재 임차인이 거주하고 있고 남은 임대차계약기간이 1년 이상인 경우 어떻게 해야 일시적 2주택 비과세를 받을 수 있을까요?
A. 신규주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 것이 확인되고 기존 임대차기간 종료일이 신규주택의 취득일로부터 1년 후인 경우에는 최대 2년을 한도로 임대차계약 종료일까지 이사·전입하면 일시적 2주택 비과세가 가능합니다. (위 사례의 전입 ①의 경우)
따라서 임대차계약 종료일보다 늦게 이사·전입을 하면 일시적 2주택 비과세를 받을 수 없으니 주의하여야 합니다. (전입 ②의 경우)
2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도한 후, 2021년 1월 1일 현재 1주택인 상태에서 그 주택을 양도하는 경우 보유기간 기산일은?
2주택(A, B)을 보유한 이민국 씨는 2020년 7월 1주택(B)을 양도(과세)한 후, 2021년 1월 1일 현재 1주택(A)인 상태에서 A주택을 양도했습니다.
[사례 흐름]
| 시기 | 내용 |
|---|---|
| 2017. 6. | A주택 취득 |
| 2020. 6. | B주택 취득 |
| 2020. 7. | B주택 양도 |
| 2021. 1. 1. | 개정규정 시행 |
| 2021. 9. | A주택 양도 |
Q. 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분한 경우에는 처분 후 1주택을 보유하게 된 날로부터 보유기간을 재기산한다고 하던데, 이민국 씨의 경우 A주택 양도 시 비과세 적용이 가능한가요?
A. 보유기간 재기산 규정의 적용 시기는 2021년 1월 1일 이후 양도분부터 적용토록 규정되어 있어, 2020년 말까지 다주택 상태를 해소하고 2021년 1월 1일 현재 1주택자가 된 경우에는 보유기간 재기산 규정이 적용되지 않습니다. 따라서 A주택 양도 시 보유기간 기산일은 당초 취득일이므로 1세대 1주택 비과세 적용이 가능합니다.
[출처 : 국세청 공식 블로그]