1세대 1주택 비과세는 주택을 취득한 시점과 양도하는 시점 사이에 세법이 여러 차례 개정되면서, 같은 상황이라도 어느 규정을 적용받느냐에 따라 결과가 달라지는 대표적인 영역입니다. 특히 분양권 보유 여부, 배우자 증여, 재건축 준공, 매매계약 체결 시점처럼 실무에서 자주 마주치는 상황들은 판단이 쉽지 않습니다. 이번 호에서는 보유기간 기산일, 일시적 2주택 허용기간, 거주요건 적용 여부를 묻는 네 가지 사례를 살펴봅니다.
1. 1주택과 1분양권을 보유한 1세대가 분양권 양도(과세) 후 남은 1주택을 양도하는 경우 보유기간 기산일은?
A주택을 보유하고 있던 김대한씨는 이사를 위하여 '21.3월 B분양권을 취득하였으나, 개인적인 사정으로 '21.12월 B분양권을 양도(과세)한 후 '22년 3월 A주택을 양도할 예정입니다.
| 시점 | 내용 |
|---|---|
| '96.4. | A주택 취득 |
| '21.1.1. | 개정규정 시행 |
| '21.3. | B분양권 취득 |
| '21.12. | B분양권 양도 |
| '22.3. | A주택 양도 예정 |
Q. '21.1.1 이후부터는 세법이 개정되어 B분양권을 양도한 후 A주택을 비과세 받으려면 2년 더 보유해야 한다고 하던데, 이 경우 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있나요?
A. 1주택을 보유한 1세대가 '21.1.1 이후 취득한 분양권을 보유하다가 분양권을 먼저 양도(과세)한 후 남은 최종 1주택을 양도하는 경우, 해당 주택의 보유기간은 분양권을 양도하여 1주택을 보유하게 된 날('21.12월)부터 새로 기산하는 것입니다.
따라서 위 사례의 경우 A주택은 B분양권 양도일로부터 2년 이상 보유하지 못하고 양도하는 것이므로 1세대 1주택 비과세 대상에 해당하지 않습니다.
2. 배우자에게 분양권 지분 일부를 증여하는 경우 일시적 2주택자의 종전주택 양도기한은?
조정대상지역에 A주택을 보유하고 있는 김성실씨는 동일 지역에 소재하는 B아파트 분양계약을 '17.8월 체결(계약금 지급)하고, '20.4월 B아파트 분양권의 지분 일부(50%)를 배우자에게 증여하여 B아파트 명의를 부부공동명의로 전환하였습니다. 김성실씨는 B아파트 취득 후 A주택을 양도할 예정입니다.
| 시점 | 내용 |
|---|---|
| '15.12. | A주택 취득 |
| '17.8. | B아파트 분양(계약 및 계약금 지급) |
| '20.4. | B아파트 분양권 배우자 1/2 증여 |
| '20.7. | B아파트 취득 |
Q. B아파트 분양계약을 할 때는 일시적 2주택 허용기간이 3년이었는데, B아파트 분양권 지분 일부를 배우자에게 증여할 때는 일시적 2주택 허용기간이 1년으로 법이 개정되었습니다. 이 경우 일시적 2주택 허용기간이 3년인가요, 아니면 1년인가요?
A. '19.12.17 이후에 A주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 B아파트를 취득하는 경우에는 일시적 2주택 허용기간은 1년이 적용됩니다.
다만, 위 경우와 같이 '18.9.13 이전 조정대상지역에 있는 신규주택(신규주택을 취득할 수 있는 권리 포함)을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우에는 종전규정을 따르는 것이므로, 일시적 2주택 허용기간은 신규주택을 취득한 날로부터 3년이 적용됩니다.
※ '19.12.17 이후 B아파트 분양권 지분 일부를 배우자에게 증여하는 경우에도 3년이 적용됩니다.
3. '17.8.2 이전에 취득한 조정대상지역 내 주택을 재건축하여 '17.8.3 이후 준공한 경우 거주요건을 적용하는지?
홍길동씨는 '14.6월 서울 소재 노후주택(A)을 취득하였고, 해당 주택은 재건축사업으로 멸실된 후 '18.4월 아파트로 준공되었습니다.
| 시점 | 내용 |
|---|---|
| '14.6. | A주택 취득 |
| — | 멸실 후 재건축 |
| '18.4. | 재건축아파트 준공 |
Q. 노후주택을 취득할 때는 1세대 1주택 비과세를 받기 위한 거주요건이 없었는데, 해당 주택이 재건축되어 준공된 때는 2년 이상 거주하도록 법이 개정되었습니다. 이 경우 거주요건이 적용되나요?
A. '17.8.3 이후에 조정대상지역에 소재한 주택을 취득한 경우는 2년 이상 거주해야 1세대 1주택 비과세 적용이 가능합니다. 그러나 '17.8.2 이전에 취득한 주택을 재건축하여 '17.8.3 이후 준공한 경우에는 1세대 1주택 비과세 판단 시 거주요건을 적용하지 않습니다.
4. '17년 8.2대책 이전에 매매계약을 체결한 주택의 경우에도 1세대 1주택 비과세 거주요건을 적용하는지?
서울에 1주택(A)을 보유하고 있는 홍길동씨는 '17.6월 서울 소재 주택(B) 분양계약을 체결하고 '20.4월 잔금을 청산하여 취득하였습니다. '21.2월 A주택을 양도(비과세)한 후, '23.5월 이후 B주택을 양도할 예정입니다.
| 시점 | 내용 |
|---|---|
| '15.12. | A주택 취득 |
| '17.6. | B주택 분양계약 |
| '17.8.2. | 8·2대책 |
| '20.4. | B주택 취득 |
| '21.2. | A주택 양도 |
| '23.5. | B주택 양도(예정) |
Q. '17년 8.2대책 이후부터 조정대상지역 내 주택을 취득한 경우 1세대 1주택 비과세를 적용받기 위해서는 2년 이상 거주해야 한다고 하던데, 이 경우처럼 '17년 8.2대책 이전에 매매계약을 체결하고 주택을 취득한 경우에도 거주해야 하나요?
A. '17.8.3 이후에 조정대상지역에 소재한 주택을 취득한 경우는 2년 이상 거주해야 1세대 1주택 비과세 적용이 가능하나, 계약금 지급일 현재 무주택 세대가 '17.8.2 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에는 거주요건이 없습니다.
다만 위의 경우는 계약금 지급일 현재 무주택 세대가 아니므로, 보유기간 중 2년 이상 거주하여야 비과세가 가능합니다.